Altbau sanieren Kosten 2026: Kompletter Guide pro qm

Eine Altbau-Sanierung in Deutschland kostet 2026 je nach Umfang zwischen 400 € und 2.200 € pro Quadratmeter. Die Spannweite ist groß, weil "Sanierung" sehr unterschiedliche Dinge bedeuten kann – von einer kosmetischen Auffrischung bis zur energetischen Komplettsanierung mit neuem Heizungssystem und Effizienzhaus-Standard.

Grobe Einordnung für 2026:

• Leichte Sanierung (Renovierung): 200–400 €/qm. Streichen, neue Böden, Sanitärobjekte tauschen, kleinere Elektroarbeiten. Keine Eingriffe in die Bausubstanz.
• Mittlere Sanierung (Teilsanierung): 400–800 €/qm. Bad neu, Küche neu, Bodenbeläge komplett, Fenster austauschen, Innenanstrich, einzelne Wände versetzen.
• Kernsanierung (umfassend, "Entkernen"): 800–1.500 €/qm. Komplette Modernisierung von Heizung, Elektrik, Sanitärinstallation, Dämmung, Fenster, Innenausbau – meist über mehrere Monate, mit Architekt.
• Energetische Komplettsanierung zum Effizienzhaus 55 EE oder 40 EE: 1.500–2.200 €/qm. Erreicht KfW-Standards für maximale Förderung, oft mit Aufdach-PV, Wärmepumpe, Vollwärmeschutz.

Beispiel: Ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren mit 130 qm Wohnfläche kostet bei mittlerer Teilsanierung 50.000–100.000 €, bei Kernsanierung 100.000–200.000 €, bei energetischer Komplettsanierung 200.000–290.000 €. Diese Spannweiten sind Mittelwerte – regionale Preise in München, Hamburg und Frankfurt liegen oft 15–30 % über dem Bundesdurchschnitt.

Bei einer typischen Altbau-Kernsanierung verteilen sich die Kosten ungefähr so (ohne Architektenhonorar):

• Heizung & Sanitärinstallation: 20–25 % der Gesamtkosten. Bei Wärmepumpen-Tausch alleine 15.000–30.000 € (förderfähig).
• Dämmung & Dach: 15–20 %. Aufsparrendämmung 100–180 €/qm Dachfläche, Fassadendämmung 100–200 €/qm.
• Fenster: 8–12 %. Komplettaustausch eines EFH liegt bei 8.000–15.000 € (förderfähig bei U-Wert ≤ 0,95).
• Elektrik (komplette Neuverdrahtung): 10–15 %. Bei Altbau praktisch immer notwendig – alte Aluminiumleitungen und Stoffummantelungen sind brandgefährlich.
• Bad-Neubau: 8–12 %. 8.000–25.000 € je nach Größe und Ausstattung.
• Innenausbau (Trockenbau, Türen, Böden, Maler): 15–20 %.
• Demolition, Entsorgung, Statik, Genehmigungen: 5–10 %.

Sanierungen werden teurer, wenn unerwartete Probleme auftreten – Schimmel, Asbest (in vielen Bauten vor 1993), feuchte Keller, marode Statik. Plane 15–25 % Puffer auf das Erstangebot ein. Bei Altbauten vor 1980 liegen die realen Mehrkosten häufig genau in diesem Bereich.

Reihenfolge ist nicht beliebig. Falsche Reihenfolge kostet Geld (z.B. wenn Sie die Fenster zuerst tauschen und dann die Fassade dämmen – das Fensterband passt dann oft nicht mehr). Empfohlene Reihenfolge bei einer Kernsanierung:

1. Substanzprüfung & Energieberatung. Vor allem ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) – BAFA fördert ihn zu 80 % (max. 1.300 € für EFH). Der iSFP gibt die optimale Reihenfolge vor und erhöht alle nachfolgenden BEG-Förderungen um +5 %.
2. Schadstoff-Abklärung (Asbest, alte Mineralfaserdämmung, alte Lacke). Pflicht vor Eingriff in die Bausubstanz, gesetzlich geregelt nach TRGS 519.
3. Statik & Tragwerk. Falls Wände versetzt oder durchbrochen werden.
4. Dach: erst sanieren, dann darunter weitermachen. Verhindert Wassereinbrüche.
5. Fenster gleichzeitig oder direkt nach Dach. Vorher Mauerwerk auf Feuchtigkeit prüfen.
6. Heizung & Elektrik & Sanitär. Alle Rohleitungen und Kabel rein, bevor Wände geschlossen werden.
7. Dämmung & Verputzen. Innen- bzw. Außendämmung je nach Konzept.
8. Innenausbau: Estrich, Bodenbeläge, Türen, Trockenbau, Maler – in dieser Reihenfolge.
9. Möbel, Sanitärobjekte einbauen. Erst nach Verputz und Anstrich.

Bei Teilsanierungen (z.B. nur Bad + Heizung + Fenster) reicht eine vereinfachte Reihenfolge, aber Heizung sollte immer vor allen anderen Gewerken kommen – sie definiert Rohrführung, Heizkörper-Plätze und ggf. Fußbodenaufbau (bei Wärmepumpe + Fußbodenheizung).

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist 2026 der zentrale Hebel. Sie funktioniert auf zwei Ebenen:

• BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM): Direktzuschüsse für Heizung, Fenster, Dämmung, Lüftung, Anlagentechnik. Heizung bis 70 % (max. 21.000 €), andere Einzelmaßnahmen 15 % + 5 % iSFP-Bonus.
• BEG Wohngebäude (BEG WG): Komplettsanierung zum Effizienzhaus-Standard. KfW-Kredit 261 mit Tilgungszuschuss bis 45 %: bei Effizienzhaus 40 EE bis 67.500 € Tilgungszuschuss pro Wohneinheit (bei förderfähigen Kosten 150.000 €/WE).

Beispielrechnungen für 2026:

1. Wärmepumpe + Fensteraustausch + Dachdämmung (Teilsanierung über BEG EM):
   • Wärmepumpe: 24.000 €, davon 55 % Förderung = 13.200 €
   • Fenster: 12.000 €, davon 20 % (15 % + iSFP-Bonus) = 2.400 €
   • Dachdämmung: 8.000 €, davon 20 % = 1.600 €
   • Gesamtinvest 44.000 € → Förderung 17.200 € → Eigenanteil 26.800 €
2. Komplettsanierung zum Effizienzhaus 55 EE (KfW 261):
   • Förderfähige Kosten 150.000 €/WE (gedeckelt)
   • KfW 261 zinsverbilligt + Tilgungszuschuss 25 % = 37.500 € Zuschuss
   • Verbleibende Kosten finanzierbar über KfW-Kredit mit 1,5–3 % Zins (2026)

Regionale Programme bieten Zusatzzuschüsse: Bayern (10.000-Häuser-Programm, Modernisierungsförderung), Baden-Württemberg (L-Bank "Wohnen mit Zukunft"), NRW (progres.nrw), Berlin (IBB Energetische Gebäudesanierung), Hamburg (IFB Erneuerbare Wärme), Hessen (HWP für Vermieter). Kombinierbar mit BEG, solange keine Doppelförderung derselben Maßnahme entsteht.

Wichtig: Alle Förderanträge müssen vor Auftragserteilung gestellt werden. Ein iSFP erhöht alle nachfolgenden BEG EM um +5 % und ist daher fast immer eine wirtschaftliche Vorinvestition.

Bei Bestandsbauten in schlechtem Zustand stellt sich oft die Frage: Sanieren oder abreißen und neu bauen? 2026 lautet die ehrliche Antwort meistens: sanieren, aus folgenden Gründen:

• Grundstückskosten und Erschließung machen bei einem Neubau in deutschen Großstädten oft 30–50 % der Gesamtkosten aus. Diese Kosten sind beim Bestand bereits "abgeschrieben".
• Baugenehmigung für Neubau dauert in vielen Kommunen 9–18 Monate; bei Sanierung im Bestand oft anzeigefrei.
• Förderung ist beim Bestand höher: Heizungstausch bis 70 %, Einzelmaßnahmen 15–20 %, KfW 261 Tilgungszuschuss bis 45 %. Im Neubau gibt es nur eine eingeschränkte BEG-Förderung.
• CO₂-Bilanz: Sanierung erspart einen großen Teil der grauen Energie (Materialproduktion, Transport), die beim Neubau anfällt.

Sanierung ist nicht sinnvoll, wenn:

• Statisch nicht mehr tragfähig (Risse in tragenden Wänden, Setzungsschäden)
• Massiver Schimmelbefall in tragender Bausubstanz
• Asbest oder PCB-Belastung, die nur durch kompletten Rückbau zu beseitigen wäre
• Grundriss prinzipiell nicht mehr nutzbar (z.B. niedrige Decken < 2,30 m, sehr kleine Räume in Hausform unveränderbar)

Für eine ehrliche Einschätzung empfehlen wir vor Sanierungsbeginn ein Gutachten durch einen Sachverständigen für Bauschäden (300–800 € pauschal). Dieser kann bei massiven Substanzproblemen eine Empfehlung geben, ob ein Neubau wirtschaftlicher wäre.

Bei Sanierungen sind Fehler teuer. Worauf achten:

• Energieberater (zertifiziert): Für BEG-Förderung Pflicht. Liste auf energie-effizienz-experten.de. iSFP wird mit 80 % gefördert.
• Architekt: Bei Kernsanierungen mit Eingriff in die Bausubstanz oder Grundrissänderungen empfohlen. Honorar nach HOAI 8–15 % der Bausumme.
• Fachunternehmererklärung nach BEG: Jeder ausführende Betrieb muss BAFA-registriert sein und eine Erklärung ausstellen – ohne diese kein Förderzuschuss.
• 3 Vergleichsangebote pro Gewerk: Preisspannen liegen bei identischer Leistung oft bei 30–50 %.
• Schriftlicher Bauablaufplan mit Meilensteinen, Pönalen bei Verzug, Schlussrechnung-Bedingungen.
• Vermeiden Sie: Generalunternehmer ohne nachvollziehbare Subunternehmer-Liste, Festpreis-Pauschalen ohne detaillierte Leistungsverzeichnisse, Anzahlungen über 30 % vor Baubeginn.

Über Handwerker-Kontakte können Sie sich kostenlos Angebote von geprüften Heizungs-, Dach-, Fenster-, Elektro- und Sanierungsbetrieben aus Ihrer Region einholen – inklusive Förderberatung.

Quellen: BMWK, BAFA, KfW, dena Gebäudereport 2026, Verbraucherzentrale Energieberatung. Stand: Mai 2026. Verbindliche Förderkonditionen ausschließlich bei den Programmträgern.